房地产

中国房产市场特点
　　1．房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。 　　总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。 　　2．房地产企业数量多，规模小。1995。1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。 　　3．房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。1995~1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。
市场泡沫
　　上世纪80年代至九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。 　　然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。 　　上世纪90年代1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀，并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省，广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。 　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。 　　到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。 　　2000年以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。 　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。 　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击；北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。 　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。 　　2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩。
市场问题
　　1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。 　　2.圈地的可能性依然存在。 　　3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。 　　4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。 　　5.房地产企业数量多、负债率高。 　　6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范。 　　7.房地产仲介诚信缺失。 　　8.拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断。 　　9.观念有待于改变，发达地区租价比例为40%，法国为37%，英国为34%，新加坡为30%，美国28%，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义。 　　所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润（有传言说有普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。