投资商住楼注意什么

投资商住楼注意什么
信息来源：中国写字楼网 发布时间:2009-8-12 16:24:57
日前，央行颁布房贷新规定，对包括商住楼在内的商用房贷款进行了规范。其实在此之前央行和北京市对商住楼的贷款和经营便有规定。作为开发商和作为投资者应该注意什么？

■个人商用房贷款有限制最多六成最长十年
早在2001年6月，中国人民银行便发布《关于规范住房金融业务的通知》，以整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展。

根据通知，消费者在购买包括商铺在内的商业用房时，贷款的门槛比个人住房贷款有所提高。具体为：借款人的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

通知要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件，住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。

通知强调，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过百分之八十，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。

通知还规定，商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过百分之六十，贷款期限最长不得超过十年，所购商业用房应为现房。

在回答媒体所提的“为什么对个人商业用房贷款作出了特别规定？”时，央行相关负责人表示，这是因为个人商业用房贷款与个人住房贷款不同，其风险相对较高。首先，个人商业用房的价格较高，与所在区域、地段的市场繁荣程度密切相关，而这些决定商业用房价格的因素具有较大的不确定性。其次，借款人的财务状况和支付能力具有较大的不确定性，银行难以准确把握。各商业银行实际办理个人商业用房贷款业务时，在贷款比例、条件、期限等方面都是严格控制的，人民银行只是将这些规则统一确定下来，以促进这项业务的规范发展。

■个人商用房贷款利率高于第一套住宅

今年6月中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），新规定重申了两年前对个人商用房贷款部分规定：借款人的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。由于商业用房必须是现房才能从银行贷款，以前那种开发商拿着图纸就开始忙着圈钱的情况一去不复返。少数在建的楼盘及其底商，由于开发商实力不济，无法适应房贷新规定的信贷要求，资金链断裂，有可能成为“烂尾楼”，进而引发房地产界新一轮的市场洗牌。

另外，新规定对个人贷款利率进行了调整，个人商用房贷款利率按照正常的利率标准执行，不享受购买第一套住房的优惠利率。新规定第六条规定：“对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。”目前个人住房贷款利率为5.04%（6-30年）；而新政策同期同档次的个人贷款利率为5.76%（6-30年）。以贷款80万元为例，从中可以看出，按照新办法去执行，利息负担增加了近8万元。对投资者来说，通过银行贷款购买商铺、再用商铺产生的营业利润来偿还银行贷款，是惯用的理财思路。如今，精明的投资者不但感到了新规定带来的资金压力，更从中悟出宏观调控部门对整个房地产市场进行适度整治的决心，此时如再冒险跟进投资，“钱”程未必乐观。

为防止出现“打政策擦边球”的现象，央行的新规定还特意指出：对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

■北京商住楼经营范围新规定

业内人士认为，“商住楼”的大量出现，恰恰反映了房地产市场的不成熟。首先，从开发商来说，由于资金实力有限，无法承担开发写字楼所需要的高昂的土地出让金和建造成本，于是某些“聪明”的开发商就以公寓或者普通住宅立项，这样一来，单土地出让金一项就减少了近40%。

据了解，有关商住楼立项的详细规定，目前还是政策的盲点。此次央行对商用房的限制主要为防范金融风险，促进房地产金融健康发展。目前央行新规定北京还未出细则，但对商住楼业主的经营行为，北京市曾有政策规范。据报道，北京市工商行政管理局将出台新规定：从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经营活动的公司，不能以居民住宅楼、商住两用楼(含居民住宅楼和商住两用楼的底商楼层)房屋作为企业(或个体工商户)住所(经营场所)。申请以居民住宅楼房屋作为企业(或个体工商户)住所(经营场所)从事上述