写字楼基础知识

写字楼基础知识

● 建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用,辅助面积和结构面积.

              商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积.

              套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.

●公摊面积:

1.         公共门厅,过道,电梯井,楼梯间,垃圾道.变电室,设备房等为整座服务的公共用房和管理用房的建筑面积.

2.         各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及及外墙墙体水平投影面积的50%

使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,使用面积大于等于地毯面积.

●使用率:使用面积与建筑面积之比,用百分数表示.板楼80%,塔楼75%,写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关人流量大的地方,使用率低.

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积.

套内建筑面积=公用墙为水平投影面积一半计入,非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积,壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱,通风道,管道井.

分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数.

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积-不应分摊的建筑面积.

●容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积之比.(总占地面积之比)

●<建筑工程开要证>:是建筑单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一.没有开工证的建筑项目均属违章建筑,不受法律保护.

●<国有土地使用证>:是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证.

●<建筑用地规划许可证>:是建筑单位在向士地管理部门申请征用,划拨士地前,经城市规划行政主管部门确认建筑项目位置和范围符合城市规划的法定凭证.

●<建设工程规划许可证>:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证.

●<商品房销售(预售)许可证>是市,县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件.

●契税:指房屋所有权发生转移时,就当事人所订契约,按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收.它是针对地产产权变动的一个专门税种,也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费.

●起租期:出租房屋开始计收房租的日期.

●免租期:发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段.发展商一般将免租期分为:????????

●押金:承租人根据租赁合同,为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押.押金有时亦被称为押租和按金.

●国际甲级写字楼评审要求:

1.地理位置: 交通便利,基础建设完备,包括公共交通及地下铁路,并在同一地区有数座大厦:

2.外观形象: 建筑设计风格鲜明,气势宏大,外部高质素的装修水准:

3.停车位: 平均每200平米至少一个停车位:

4.楼层高度: 楼层高度逾2.6米:

5.电梯: 平均每五层有一部电梯服务,等待时间不多于30秒:

6.电力供应: 最少具备50-60瓦/平米,并配备足够的电力供应设施:

7.电讯设备: 平均每20平米总楼面积备有一条电话线,提供或支持DDN/ISDN线路,备有视像会议设备:

8.空调系统: 提供四管式空调系统,并为租户的电脑室提供24小时空调供应,并提供楼宇新风系统:

9.物业管理公司: 必须采用声名卓越而有相关经验的物业管理公司:

10.配套设施: 配套设施要齐备,且须以服务于客户为主旨.

●净高:=层高+楼板厚度

●报价:带客户看房后,发展商给予客户的价格,包括租金,免租期,物业费,空调费,电费等,发展商给予的条件在期限内均为有效,超过期限则会改变.

●预估成交价:一般客户都会问预估成交价,要小心的回答,我们要根据市场及过往成交案例报给客户,这个价格并不代表是发展商最终成交价,而是我方预估成交价,不具备任何法律责任,若预估成交价错误会影响客户对我们的信任感.

●物业管理构成:1.管理人员工资及福利(社保)

               2.办公费用(含通讯费,办公用品,交通费)

               3.能源费: 水,电,煤气

               4.保洁日常消耗材料费

               5.维修保养: 工程之材料人工费

               6.税金

               7.保安人员工资及福利(社保)

               其它:其它服务提供之相关费用

●         二次装修:客户收房后进行房间内一系列的改动,机电隔断等,称为二次装修.所有手续要通过物业,消防报批方可,由于项目交房标准不一样,所以二次装修的费用也不一样.

●         免租期:发展商给客户的一些优惠,不需要交租金,但需要交物业管理费,免租期是在租赁期限内的.如:租期为三年(36个月),装修期为3个月.那客户需在起租前3个月进场装修,客户需要交纳36个月的租金及物业管理费,另外交纳3个月的的装修管理费.

●         租期:发展商交给客户需要交纳租金的月份.免租期一般在租期内,租期内肯定要交物业管理费,租期内实际交租金的平均值.

       有效租金含物业费的计算方式

                (36个月×物业费)+[(36个月-免租期)×租金]

                             36个月

有效租金含物业费的计算方式

         (36个月-免租期)×租金

               36个月

●         交房标准:签定合同后,发展商交给客户标地物的房屋装修状态,交房标准直接影响客户在二次装修的投入.

●         装修管理费: 在装修期间内要交的管理费,一般要比物业管理费低,装修费需要交的费用如下:垃圾清运,审图费等

●         装修押金:在装修前需要总交给开发商装修押金,用来管理装修队在装修过程中不会破坏大厦内的结构.装修押金一般分为两种方式付费.

1.RMB/米   2.一次性交付

●大业主:产权方为开发商的是大业主.

●小业主:产权方为个人或公司的是小业主