写字楼投资长宜放眼量 相关配套设施最为关键

近期，随着济南住宅市场价格的高位运行，特别是针对“住宅市场”的房产新政的频频下发等相关利空消息的弥漫，很多投资者发现“同城高企的住宅价格已经超越了写字楼的价格”。“商住价格倒挂”现象开始让投资人群关注写字楼市场。

　　毋庸置疑，伴随济南总部经济的蓬勃发展，省城写字楼市场的潜力正在呈现，但任何一项投资行为，都会有风险存在。你看中的“价值洼地”真的是“价廉而物美”吗？如何避免其中风险成为投资的重大学问。

　　对写字楼投资者来说，选择使用或投资写字楼物业更多是要看准写字楼的自身价值、区位、配套等内外要素。

　　没有地段支撑谈何价值

　　“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”对于商业物业投资是公认的金规铁律。“写字楼的区位和地段很大程度上决定其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚是写字楼价值的重要支撑。”目前在济南，人们公认的商务办公区域无外乎“传统的泺源大街沿线、山大路沿线、以及新兴的燕山立交周边，高新商务集群等区域”。处在人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼，可以产生集群效应，各种配套设施都能相互配合跟上，价值自然水涨船高。而相对地段偏僻，脱离配套支持而凭空谈“生态”的写字楼项目只能沦为“一个人的独角戏”

　　交通不便拖商务效率后腿

　　时间就是金钱，一个城市的交通顺畅程度越来越影响着企业的经营，而一座写字楼的交通状况则关系着入驻企业的效率和发展速度，因为交通的便捷代表着时间成本，在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。

　　在济南，同样很多写字楼项目都把自己的地理位置通过几大核心交通动脉予以标注，声明自己通往外地的时间成本，但大都如同“车商提供的汽车油耗”一样不真实。比如，毗邻顺河高架桥，但离着上桥口需要绕很大弯；门前就是经十路，南北通行却需要步行几站路；出门就是交通规划路，却迟迟没通公交车，出租车也很少光顾。无疑，这都会给后期的物业出租，和今后的商务增加无谓的冤枉成本。

　　年限缩水怎能“一铺养三代”？

　　有人说，“投资要长远考虑，慢慢都会改善，好起来。”其实这是因为他没有领悟“投资住宅与写字楼的区别”。商业转手率差，靠赚取每年的租金收益才是投资之道，这就对购买的商业物业的产权年限有严格的要求（虽然目前对土地年限到期续约暂无定论）。如果是50年综合用地建设的写字楼到手的产权可能有一定优势，一般到手后都会有45-48年左右的使用年限。而一般商业用地建设的写字楼，土地出让年限只有40年，抛除建设周期1-3年，再到投资者手里可能所剩产权只有37年左右，如果环境配套不好，各方面达不到配套要求，等真正进入正常租赁期，之前每年几万元的租金和贷款利息就都在白白流逝和支付。开发商天花乱坠的“投资回报”宣传无疑只能是“纸上谈兵。”有的开发商为了消除这方面的不利，通常会通过低价来“找平”与竞争对手的差距，但实则暴露了自身“价值”的缺憾。

　　另外，配套停车位能否满足日常公务需要；写字楼的形象是否达到企业实力需要；室内层高是否让人感到舒适，采光通风效果能否达到企业要求；物业管理的水平、费用是否与物业档次匹配等都是投资写字楼市场需要关注的“价值”考察点。