中国办公用房市场发展前景与市场风险分析

中国商业地产联盟近日发布《2010-2011中国商业地产发展报告》，《报告》就全国办公用房市场发展前景与市场风险进行了分析。

　　一、我国办公用房市场发展趋势分析

　　“大单整售”渐成主流

　　数据显示，2010年境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%。如果说上一次大单频出是因为国企重组，这次“大单整售”的出现与当前房地产行业的生存环境密切相关。“大单整售”也是未来办公用房销售市场主要的交易方式。虽然“散售”在短期内会增加市场的购买量，但是，“散售”会产生“物业管理难度加大”、“小业主恶性竞争压低租金”、“入住办公用房的企业层次相距太大而降低物业品质”等一系列问题。“

　　“商住价格倒挂”现象有望缓解

　　商业地产属于纯投资的地产商品，其资产收益率应该高于住宅。目前，业界公认的结论是在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。

　　2009年至今， 部分区域“商住价格倒挂”现象有愈演愈烈趋势，预计未来商业地产的价格有望“补涨”，其自身所蕴含的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产一向被看做宏观经济的“晴雨表”。对比价格大幅度“高估”的住宅市场，办公用房的投资空间相对较大。

　　国内投资者的投资比重将会增加

　　国内投资者在办公用房交易中的比重将会有较大幅度的加大。2011年，国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质办公用房的投资。此外，2010年12月，商务部要求加强涉及外汇流入类房地产项目的审查等措施，会对外资在我国办公用房市场的投资比例有一定的遏制效果。

　　办公用房市场融资模式不断创新

　　我国办公用房市场的融资手段相对单一，而在国外，商业地产的融资体系比较完善，其中，60年代始于美国的REITs（房地产信托基金）已经有非常多的成功运作经验。受限于我国的基础制度建设，国内与REITs相关的方案一直未有实质进展，但高和投资、星浩资本等主要专注商业地产投资的基金在2010年纷纷取得不俗业绩或进入实操阶段，这将给未来的商业地产发展带来更多活力。

　　二、我国办公用房市场风险分析

　　项目后期的运营风险

　　与住宅开发强调速度和爆发力有所不同，商业地产复合了地产、商业、产业、金融的全程性、综合性开发。商业地产开发商不仅面临房地产开发实现销售或租赁的问题，还要考虑商业的管理和运营、资本的价值最大化实现等问题。从另外一个角度讲，商业地产开发是不同产业的结构性汇聚，它以经营性租赁收入和产业运营收入为主要回报形式，根据项目开发和运营情况在物业持有和资本平台套现中保持平衡。如果沿用“设计-建筑-销售”的住宅开发模式，商业地产开发商的项目运营风险会很大。

　　市场容量限制风险

　　商业地产的潜力更多地与区域内服务经济的成熟度相关，每个城市对商业地产的需求规模是相对固定的。目前国内各大城市特别是中西部省会城市甚至地级市，大规模建设写字楼和商务中心，与北京、上海等国际化程度高的城市不同，当地服务业基础十分有限，若未来不能取得持续快速增长，可能出现供应过剩的风险。如果开发商没有合理的规划就大规模开发，几年之后会出现过剩的局面，因此造成办公用房物业滞销也会使开发商面临资金链断裂的风险。